מס מופחת על דירה נוספת - לבעל דירה בקבוצת רכישה שבנייתה התעכבה

הקדמה

במהלך השנים האחרונות רכישת דירה במסגרת קבוצות רכישה הפכה אטרקטיבית – אך לא לכולם.

רוכשים רבים קיבלו את דירותיהם בסופו של דבר ושילמו מס רכישה לפי זכאותם האישית וגם רוכשים שלבסוף לא קיבלו את דירתם עדיין במהלך שנים רבות שילמו את מס הרכישה לפי זכאותם האישית (להלן: "דירת קבוצת הרכישה").

יוצא איפוא, כי רוכש שדירת קבוצת הרכישה היוותה דירתו היחידה ניצל את זכאותו האישית למדרגות מס רכישה של דירה יחידה אך לא קיבל בפועל דירה לגור בה מכיוון שבנייתה לא הסתיימה. במידה ורוכש זה מעוניין לרכוש דירה נוספת, עליו לשלם מס רכישה בשיעור של דירה נוספת על אף שהוא טרם קיבל את דירתו שרכש בקבוצת הרכישה.

מדרגות מס הרכישה

לעניין זכאותם האישית של הרוכשים, נזכיר כי שיעורי מס רכישה על רכישת דירת מגורים נוספת הינם 8% (עד 5,095,570 ₪) ו-10% (על כל שקל מעל 5,095,570 ₪) בהדרגה (להלן: "מדרגות דירה נוספת") ומס רכישה של דירה יחידה הינו בשיעור מדורג כאשר עד שווי של 1,664,520 ₪ לא ישולם מס, ומיסוי בשיעור של 3.5%, 5%, 8% ו-10%, בהדרגה, יחול על שוויים גבוהים יותר (להלן: "מדרגות דירה יחידה").

ההטבה והתנאים לקבלתה

בהמשך לבעיה שפורטה לעיל, התבשרנו כי ביום 5/6/2018 אושרה בוועדת הכספים לקריאה שנייה ושלישית הצעת חוק לפיה אדם שבניית דירת קבוצת הרכישה שלו עוכבה, כלומר - טרם החלה או חל עיכוב מהותי (תוך 4 שנים ממועד רכישתה) או נתקעה (הדירה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש תוך 6.5 שנים ממועד רכישתה), ואין לו דירות נוספות, יוכל לרכוש דירה נוספת לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה (להלן: "ההטבה").

תנאים נוספים: ההטבה תחול רק במידה והעיכוב אינו בשליטת הרוכש ולא היה ידוע לרוכש על העיכוב במועד רכישת הדירה. תנאי נוסף למתן ההטבה הוא מכירת אחת מהדירות בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה של דירת קבוצת הרכישה.

תחולה

החוק יחול גם על רוכשי דירת קבוצת רכישה שרכשו דירה נוספת בתקופה שקדמה לחוק ברם, לא פורט מה משך התקופה שקדמה לחוק בעניין זה במסגרתה תינתן ההטבה.

הקלת התנאים ביישום רטרואקטיבי - רוכשים שרכשו דירה נוספת טרם תחילת החוק לא יידרשו להיכלל תחת תחילת הבנייה או עיכוב מהותית תוך 4 שנים ממועד רכישת דירת קבוצת הרכישה.

ביקורת

- ראשית, טוב שהצעת חוק זו נולדה לעולם ובהחלט מוטב מאוחר מאשר לעולם לא.

- יחד עם זאת, ההצעה לא שיפרה את מצבם של הרוכשים על ידי כך שחייבה אותם למכור את אחת מדירותיהם בעתיד הקרוב והכניסה אותם לכריתת שתי עסקאות מיותרות במקרקעין במקום עסקה אחת.

- בנוסף, רכישת ומכירת דירה חדשה בסד זמנים סמוך שכזה, לפי דרישת התיקון, עלולות להיחשב עסקה פירותית שתחוייב במיסוי פירותי ובמע"מ.

מאמר זה נכתב עפ"י נוסח הצעת החוק שפורסמה ביום 15.5.18 בטרם פירסומו של תיקון החוק הסופי והוא כפוף לשינויים בהתאם לנוסח הסופי.

עידכון - ביום 25.6.18 פורסם נוסח החוק הסופי.