מכירת דירת מגורים בשיעורי מס שבח גבוהים

מס השבח שחל במכירת דירות מגורים נע בין פטור ממס לשיעור מס מופחת (בדר"כ אחוזים בודדים ולכל היותר 25% מס).

בעקבות סיווג נכס שלא כ"דירת מגורים" ו/או "דירת מגורים מזכה" יושת על מכירתו מס שבח בשיעור של בין 25% ל-40%.

במהלך שנת 2019 ניתנו 3 פסקי דין שונים בבתי המשפט המחוזיים בסוגיה החשובה. במסגרת פסקי הדין נבחנה אותה השאלה המשפטית – האם יחול מס שבח כדירת מגורים (פטור או שיעור מס מופחת) או כמחסן/לול (שיעור מס בין 25% ל-40%) - במכירת נכס ששימש עשרות שנים כדירת מגורים, במועד מכירתו גרו בו והיו בו כל המתקנים החיוניים לשימוש כדירת מגורים ומבחינה תכנונית לא היה לו היתר בניה ושימוש כדירת מגורים.

בשני פסקי דין שניתנו ע"י בית המשפט המחוזי בתל אביב, אותו הרכב הגיע לשתי תוצאות שונות –

(1) בפסק דין גיא הערר נדחה פה אחד וזאת בנימוק של דעת הרוב כי לא ייתכן שמוכר נכס שחטא ייצא נשכר בעוד שדעת המיעוט נימקה את החלטתה בכך שהנכס הנמכר אינו עומד בהגדרת דירה. באותו מקרה הנכס שימש, משנות ה-90 ועד למכירה, כדירת מגורים, היו בו כל המתקנים הפיזיים החיוניים לשימוש כדירת מגורים ולצורכי ארנונה סווג "למגורים". מאידך, הרישום של הנכס בנסח הרישום הופיע כמחסן, המוכר הסב את הנכס לדירה ממועד קבלת הנכס לידיו והוגש נגדו כתב אישום ע"י העירייה בגין שימוש שלא כדין בנכס. בקשות שהגיש המוכר לשימוש חורג למגורים/שינוי ייעוד לוועדה המקומית והמחוזית – נדחו.

(2) בפסק דין שטיין הערר התקבל ברוב דעות וזאת בנימוק שמדובר בדירת מגורים. באותו מקרה הנתונים היו זהים – כולל שטח הנכס, השימוש בנכס כדירה והמתקנים בו כדירה, הנכס בעיר תל אביב, השימוש כדירה, ההיתר כמחסן ולא כדירה וועדות התכנון, המקומית והמחוזית, סירבו לשינוי היתר הבנייה כך שהנכס ייחשב כדירה. שם, לעומת פס"ד גיא, השימוש למגורים החל טרם רכישת הדירה ע"י המוכרים, לא הוגש כתב אישום כנגד המוכרים ובנסח הרישום נרשם הנכס כ"דירת מגורים".

בפסק הדין הראשון בסוגיה זו שניתן ע"י בית המשפט המחוזי בירושלים הערר נדחה בדומה לפס"ד גיא –

(3) בפסק דין עליזה גבאי ואח' הערר נדחה פה אחד וזאת בנימוק כי לא ייתכן שמוכר נכס שחטא ייצא נשכר. באותו מקרה, הנכס, ששימש במקור לול במושב בית מאיר, הוסב לדירות מגורים (ללא היתר), שימש משנת 2000 ועד למכירה כשלוש דירות מגורים והיו בו כל המתקנים הפיזיים החיוניים לשימוש כדירות מגורים. לא צוין מהו סיווג לארנונה, לא צוין מהו הרישום בנסח רישום המקרקעין וכן לא הוגשו בקשות לשינוי ייעוד.

מפסקי הדין החריגים לעיל שניתנו בנושא זה עולות מספר שאלות חשובות שראוי להציף:

1. סיווג דירות מגורים שנבנו ללא היתר כנכס אחר לצורכי מס רכישה – פסקי הדין משפיעים, לעמדת הח"מ, גם על הרוכש ועל המס שישלם שכן כוונתו הסובייקטיבית של הרוכש לעשות שימוש כדירת מגורים אינה רלוונטית ככל שאין היתר כזה ובמקרה זה הוא ימוסה בשיעור מס רכישה של 6% ולא כדירה (8%-10% או מדרגות דירה יחידה). סיווג זה יהווה יתרון כאשר לרוכש הנכס יש דירת מגורים בבעלותו במועד רכישת הנכס (6% במקום 8%).

2. מניין התקופה כדירה - ככל שיינתן היתר לשינוי ייעוד הדירה, האם לצורך קבלת פטור ממס שבח יש להמתין 18 חודשים ממועד מתן ההיתר או שהתקופה לצורך מתן הפטור תיספר ממועד השימוש כדירה.

3. אי התרת הוצאות - בפס"ד שטיין נכתב כי במקרים בהם נישום זכאי לניכוי הוצאה, הוא לא יהיה זכאי לה בכל תנאי ולמשל כאשר תשלום ההוצאה מנוגד לתקנת הציבור וזאת כתלות בנסיבות חומרת העבירה והאינטרס הציבורי. אמנם לא נקבעה החלטה בעניין ניכוי הוצאות במסגרת פסק הדין אך אני תקווה כי אמירה זו לא תמשיך את המגמה המחמירה של סיווג הנכס גם למגמה של אי התרת ניכויים במקרים אלה.

4. פיצול דירות / חריגות בניה - פסקי הדין מותירים מקום, לא בריא לטעמי, לפרשנות של סיווג דירות מגורים שפוצלו ו/או נעשו בהם חריגות בניה (משמעותיות או לא) כנכסים שאינם מוגדרים כדירות מגורים. בעניין זה, טוב תעשה רשות המיסים אם תוציא הבהרה לכך שפיצול דירות ו/או חריגות בניה לא "יקלקלו" את הגדרת הנכס כדירת מגורים.

לאור כל האמור לעיל, מוצע למוכרי דירות ו/או לעורכי דינם להיות ערים ביתר שאת למצבה התכנוני של הדירה הנמכרת. בהתאם לפסק דין שטיין, ככל שהדירה הנמכרת נרכשה בתום לב כדירה מהרוכשים ובנסח רישום המקרקעין היא נרשמה כדירה, הסיכוי לסיווג כדירת מגורים יהיה גבוה יותר. יחד עם זאת, המבחנים, כפי שפרטנו אותם, אינם חד משמעיים ולדעת הח"מ זהו לא סוף פסוק בנושא.