מס רכישה מופחת על דירות מגורים

סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שיעורי מס מופחתים לרוכש דירה יחידה ושיעור מס רכישה של לפחות 8% לרוכש זכויות בדירה המהווה בידו דירה נוספת.

לפי הוראת ביצוע 3/2013 המקרים בהם ייחשבו הזכויות בדירה הנוספת כדירה יחידה לצורך מס רכישה, על אף שאינם עומדים בלשון הוראות החוק, הם כדלקמן:

1. הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה.

2. רכישה של שיעור/חלק נוסף בדירת מגורים יחידה.

3. רוכש שאין לו דירות מגורים, ורוכש בו זמנית לראשונה, יותר מדירה אחת.

החל מחודש 6/2015, הועלה שיעור מס הרכישה לדירה שנייה ממדרגות מס רכישה בשיעור מס של 5%-7% לשיעור מס של 8% ברכישת דירה עד לשווי של כ-5,100,000 ₪ (לשנת 2018) ושיעור מס של 10% על כל שקל נוסף מעל לכ-5,100,000 ₪ (לשנת 2018).

הוראת ביצוע 3/2013 הפכה להיות משמעותית יותר במיוחד לאחר העלאת מס הרכישה לדירה נוספת.

יצוין כי בכל המקרים לעיל, על הרוכש לעמוד ביתר התנאים הקבועים של הגדרת "דירת מגורים יחידה" שבסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין.

נפרט את המקרים ואת התנאים להקלות בהרחבה:

1. הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה

המקרה - במקום למכור את הדירה המקורית ולרכוש דירה חלופית במקומה, אדם רוכש דירה צמודה לדירת המגורים שבבעלותו על מנת להרוס קיר משותף, לבצע התאמות ולצרפה לדירה הקיימת. מכיוון שבבעלותו לפחות דירת מגורים אחת, אין לו זכאות על פי תנאי החוק לבקש מדרגות מס רכישה של דירה יחידה על רכישת דירת ההרחבה ועליו לשלם על פי הוראות החוק מדרגות מס רכישה של דירה נוספת לגבי דירת ההרחבה.

ההטבה - שהרוכש יוכל להנות ממדרגות מס רכישה מופחתות של דירה יחידה על דירת ההרחבה שנרכשה. החישוב שייעשה יהיה לפי תקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה ובהתאם לחישוב יחסי של שטח דירת ההרחבה חלקי השטח המצרפי של הדירה המקורית+ההרחבה.

ההקלה תינתן בתנאים הבאים: (1) אין לרוכש זכויות בדירת מגורים אחרת במועד הרכישה; (2) דירת ההרחבה צמודה לדירה המקורית באמצעות קיר משותף או מצויה בקומה נמוכה או גבוהה יותר וישנה אפשרות פיזית לחברה לדירה המקורית; (3) הרוכש יצהיר כי דירת ההרחבה מיועדת לשמש בשלמות וכחטיבה אחת יחד עם דירתו המקורית וכי יתבצעו ההתאמות הנדרשות תוך עד 6 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירת ההרחבה (ניתן לבקש הארכת מועד זה).

2. רכישה של שיעור/חלק נוסף בדירת מגורים יחידה

המקרה - אדם רוכש חלק מזכויות בדירה צמודה לדירת המגורים שבבעלותו על מנת לצרפן לדירה הקיימת. מכיוון שבבעלותו לפחות דירת מגורים אחת, אין לו זכאות על פי תנאי החוק לבקש מדרגות מס רכישה של דירה יחידה לזכויות בדירה הנוספת ועליו לשלם על פי הוראות החוק מדרגות מס רכישה של דירה נוספת לגביהן.

ההטבה - היא שהרוכש יוכל להנות ממדרגות מס רכישה מופחתות של דירה יחידה על הזכויות הנוספות הנרכשות. החישוב שייעשה יהיה לפי תקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה.

ההקלה תינתן בתנאי שאין לרוכש זכויות בדירת מגורים אחרת במועד הרכישה ובמידה ויש לו זכויות בדירה אחרת עליו למוכרן תוך תקופה של 18 חודשים ממועד רכישת הזכויות הנוספות.

3. רוכש שאין לו דירות מגורים, ורוכש בו זמנית לראשונה, יותר מדירה אחת.

המקרה - אדם רוכש באותו היום שתי דירות בו זמנית אך מכיוון שאין לו במועד הרכישה דירה, ולאחר מועד הרכישה יש בבעלותו 2 דירות בו זמנית, אין לו זכאות על פי תנאי החוק לבקש מדרגות מס רכישה של דירה יחידה לאחת מהדירות.

ההטבה - היא שהרוכש יוכל לבחור דירה אחת שנרכשה על ידו, לגביה יינתנו מדרגות מס רכישה של דירה יחידה. המשמעות של אפשרות הבחירה היא שהרוכש יוכל להנות ממדרגות מס מופחתות על הדירה היקרה יותר מבין השתיים.

ההקלה תינתן בתנאי שאין לרוכש זכויות בדירת מגורים אחרת במועד הרכישה ובמידה ויש לו זכויות בדירה אחרת עליו למוכרן תוך תקופה של 18 חודשים ממועד רכישת שתי הדירות או תוך 12 חודשים ממועד המסירה החוזי ברכישת דירה מקבלן.

לסיכום, אל תשלמו מס מקום בו רשות המיסים מאפשרת הקלות. שווה בדיקה.