סודות המס ברכישת קרקע המיועדת למגורים

מס רכישה הוא מס עקיף והוא חל באופן גורף על כל רכישה של זכות במקרקעין מכל מין וסוג שהוא ואינו מחושב בהתאם לרווח שנוצר.

לכן, מכיוון שקיים חיוב אוטומטי של מס הרכישה אלא אם כן קיימת הקלה ספציפית לאותו המקרה, חשוב מאוד להכיר את ההקלות וההטבות המפחיתות את תשלומי מס הרכישה .

הסוגיה המוכרת שעלתה לכותרות לאחרונה היא מדרגות מס רכישה של דירה נוספת שהופחתו לאחרונה, וכן גם שיעורי מס רכישה של מדרגות מס הרכישה של דירה יחידה, מס רכישה מופחת לעולה חדש ומס רכישה מופחת לנכה.

בעת רכישת קרקע, להבדיל מדירת מגורים, שיעור מס הרכישה קבוע, אינו מדורג, ועומד נכון להיום על 6%.

עפ"י פסיקה שניתנה בשנים האחרונות ע"י בית המשפט, נקבע כי במקרה בו רוכש קרקע עליה בנוי בית מגורים, והרוכש רוכש את הקרקע על מנת להרוס את הבית הבנוי ולבנות על הקרקע בית חדש, הקונה זכאי לשלם מס רכישה בשיעור של 6% לפי קרקע (במקרים בהם גובה מס הרכישה נמוך יותר ברכישת קרקע לעומת רכישת דירה). החלת מס הרכישה לפי שיעור זה אינה אוטומטית ונדרשת הריסה בפועל של בית המגורים כמו גם בקשה מפורשת לכך במסגרת הדיווח למשרדי מיסוי מקרקעין ובכך, הרוכש גם יימנע מהשתת קנסות אפשריים.

המשך ישיר לבקשה של מס רכישה לפי קרקע שעליה צפויה להיבנות דירת מגורים, הוא הפחתת מס הרכישה מ-6% ל-5% וזאת גם כאשר נרכשה קרקע ריקה ולא רק קרקע כפי שתוארה בפסקה הקודמת (שעליה בנויה דירת מגורים שצפויה להיהרס ובמקומה צפויה להבנות דירת מגורים חדשה).

הטבת ההפחתה של מס הרכישה משיעור של 6% ל-5%, תינתן בכפוף להתקיימות של מספר תנאים כדלקמן:

- תכנית בניה לדירת מגורים - קיימת לגבי הקרקע תכנית מתאר המתירה בניה על הקרקע של דירה אחת (לפחות) המיועדת לשמש למגורים;

- היתר בניה לדירת מגורים - בתוך לא יאוחר משנתיים מיום חתימת הסכם הרכישה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת (לפחות), לפי חוק התכנון והבנייה.

נשאלת השאלה המעניינת, מה הדין במצב בו רוכש זכות במקרקעין עליהם התקבל היתר בניה עוד בטרם רכש את המקרקעין - האם אותו רוכש ייהנה מהטבת מס הרכישה בשיעור של 5%?

התשובה לשאלה זו היא חיובית - בגין קרקע שיש לגביה היתר בניה לדירת מגורים אחת לפחות, זכאי הרוכש לשלם מס רכישה בשיעור של 5% כבר בעת הרכישה, וללא צורך בהגשת בקשה לתיקון שומה.

פרויקטים של התחדשות עירונית - כך לצורך הדוגמה בעסקאות של התחדשות עירונית שיעור מס הרכישה תמיד (!!) עומד על 5%, כיוון שיום המכירה נדחה למועד קיום התנאים המתלים וביניהם קבלת היתר בניה, ועל כן שיעור מס הרכישה בפרויקטים אלו יעמוד על 5% לאור קיום התנאים הנדרשים לצורך קבלת ההקלה.

בקשות לתיקון שומת מס הרכישה בעקבות המידע לעיל:

א. אפשרות 1: מכיוון שמנהל מיסוי מקרקעין לא מתנדב לתקן את השומה ולהשיב לרוכשים את 1/6 המס בעקבות מילוי תנאי ההטבה, מוצע, לאחר שמתקבל היתר בניה, להגיש בקשה לתיקון שומה ולצרף אליה את היתר הבניה או היתר הריסה ולתקן את שומת מס הרכישה בהתאם כאשר את הבקשה ניתן להגיש תוך תקופת ההתיישנות לשומת מס הרכישה, דהיינו, לא יאוחר מחלוף 4 שנים ממועד קבלת שומת מס הרכישה בידי הרוכש ו/או בא כוחו.

ב. אפשרות 2: אפשרות נוספת לתיקון מס הרכישה היא במקרים בהם נרכשה דירת מגורים נוספת כאשר רוכש שרכש בארבע השנים האחרונות דירת מגורים במטרה להרוס אותה, וקיבל היתר בניה או היתר הריסה, יכול, אם יש בכך כדאיות עבורו, לתקן את שומת מס הרכישה כך שתעמוד על שיעור של 6%, וכפי שהוסבר לעיל יוכל, אם קיבל היתר בתוך שנתיים מהרכישה, לתקן את שומת מס הרכישה כך ששיעור המס יעמוד על 5% ולקבל החזר של מס רכישה (אם שילם מס רכישה עבור דירה נוספת בשיעור של 8% משווי הנכס ההחזר יעמוד על 3% משווי הנכס בצירוף ריבית והצמדה מיום התשלום ועד ליום ההחזר). ההחזרים עשויים להסתכם בעשרות עד מאות אלפי שקלים שניתן להשיגם למען הרוכשים. בקשה שתוגש בחלוף תקופת ההתיישנות, תידחה על הסף ע"י מנהל מיסוי מקרקעין.

לסיכום, מוצע להעניק תשומת לב לשיעור מס הרכישה ברכישת קרקע שייעודה למגורים שכן ניתן לתקן את שיעור המס "האוטומטי" של 6% ולהפחיתו ל-5% בהתקיים התנאים הנדרשים. בנוסף, מוצע לעורכי הדין לבדוק את עסקאות הרכישה שטיפלו בהם ב-4 השנים האחרונות ולבחון האם ניתן לתקן את השומות ולהפחית את מס הרכישה משיעור של דירת מגורים נוספת (8% לפני הפחתת המס לדירת המגורים הנוספת) לשיעור של 6% ואולי אף 5%. בבסיס הנושא, כמובן שמוצע, ברכישות של קרקע שיש בגינה היתר בניה לדירת מגורים אחת לפחות, להגיש שומה עצמית של מס רכישה בשיעור של 5% ולצרף לדיווח עותק מהיתר הבניה.