שלושה תכנוני מס במתנות במקרקעין

העברות של נכסי מקרקעין במתנה בין בני משפחה נפוצות במדינת ישראל עקב הקלות המס הניתנות למעביר ולנעבר, עקב הרצון לסייע לבני המשפחה הקרובים ועקב כך שהדבר הפך לתכנון מס להמונים על כל הטבות המס הטמונות בו.

העברה ללא תמורה בין קרובים, מחד - פטורה ממס שבח בידי מעביר המתנה לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ומאידך - מקבל המתנה חייב ב-1/3 משיעור מס הרכישה בו חייב מקבל המתנה (1/3 מחישוב המס לפי מדרגות דירה יחידה או 1/3 מחישוב המס לפי מדרגות דירה נוספת).

במאמרינו זה נביא בתמצית שלושה מקרים שונים במסגרתם אנו מציעים לתכנן את המס באופן שונה מהדרכים הרגילות, נביא אותם להלן:

1. תכנון המס הראשון:

אב מעוניין להעביר את הדירה על שם בנו (מעל גיל 18) תוך עד כחודש ימים, אחרת תחלוף התקופה הקצובה והנדרשת לצורך הטבת מס השבח והרכישה של האב לפיה על האב למכור את דירתו הישנה תוך 18 החודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (לא דירת קבלן).

השאלה הנדרשת – מהי הדרך האופטימלית מבחינת תוצאת המס, היום (בעבור האב והבן) ובעתיד (בעבור הבן)?

1.1. הדרך המוכרת ו"הרגילה" היא שניתן להעביר את הדירה במתנה מהאב לבנו באמצעות שימוש בסעיף 62 לחוק, סעיף המהווה דחיית מס. במצב זה, האב יהנה מפטור ממס שבח והבן ייהנה מהטבה של שליש מס רכישה בהתאם לזכאות המס האישית שלו (מדרגות דירה יחידה או מדרגות דירה נוספת).

1.2. החיסרון הראשון של השימוש בפטור זה הוא שלא יוענק למקבל המתנה שווי רכישה גבוה לפי שווי שוק עדכני. כמו כן, יום הרכישה יהיה בהתאם לעיקרון "כניסה לנעלי" האב (לא בטוח שחיסרון כפי שיפורט בהמשך).

1.3. חיסרון שני ונוסף הוא כאשר המוכר מבצע שימוש בפטור זה (לפי סעיף 62 לחוק), מקבל המתנה חייב להמתין תקופת צינון של 3 שנים (אם התגורר בדירה) או 4 שנים (אם לא התגורר בדירה) כדי להנות מפטור ממס שבח למוכר דירה יחידה, ככל שהוא עומד ביתר תנאי הפטור של הדירה היחידה.

1.4. תכנון המס המוצע: הדרך החלופית במסגרתה אנו מציעים לבצע את עסקת המתנה היא שימוש בפטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק במקום פטור לפי סעיף 62 לחוק – ככל שהדירה היא דירתו היחידה של המוכר (של הבן).

1.5. בדרך זו ניתן להעניק לבן, במכירת דירת המתנה בעתיד, גם שווי רכישה גבוה וגם יום רכישה חדש ובכך לתכנן עסקת מכר ע"י הבן ללא דרישה לתקופת צינון לצורך קבלת הפטור ממס שבח לדירה יחידה וזאת ככל שימתינו לפחות 18 חודשים ממועד קבלת המתנה (במקום 3 או 4 שנים).

1.6. יצוין שככל ומכירת הדירה בעתיד ע"י מקבל המתנה תחויב במס שבח, קביעת יום הרכישה החדש עלולה להזיק לתוצאת המס מכיוון שמקבל המתנה ייאבד את שיעור המס הלינארי המוטב (בין 0% ל-25% כתלות ביום הרכישה לפי כניסה לנעלי האב) ויחול עליו שיעור מס של 25%. לכן, יש לערוך חישובים חלופיים בין שתי החלופות על מנת להעניק למקבל המתנה את חישוב המס המיטבי לפי זכאותו האישית.

2. תכנון המס השני (שילוב בין מתנה לבין פטור דירת ירושה):

2.1. המקרה: אימם המבוגרת של שלושה ילדים רשומה כבעלים של דירת מגורים בחיפה ומחצית דירה נוספת בתל אביב. לילדים, בני למעלה מגיל 18, אין דירות מגורים נוספות בבעלותם.

2.2. פטור דירת ירושה מוקנה, ליורש/ים שירשו דירת מגורים ממוריש שהיה בעלים של דירת מגורים אחת במועד פטירתו.

2.3. חס וחלילה, כאשר האם תלך לעולמה לאחר 120 שנים, היא תוריש לילדיה דירה וחצי וכך במכירת דירת המגורים בחיפה (וגם בתל אביב) יורשיה העתידיים לא ייהנו מפטור ממס שבח לפי הפטור של דירת הירושה.

2.4. תכנון המס המוצע: לפיכך, על מנת שלא "לשרוף" את פטור דירת הירושה לילדים, מוצע שהאם תעביר עוד בחייה את מחצית הדירה בתל אביב לילדיה כך שכל אחד מהם יהיה בעלים של 1/6 מהזכויות בדירה.

2.5. כך, ככל שהילדים יהיו מעוניינים למכור דירת מגורים שירכשו אחרי קבלת מתנה זו, ה-1/6 דירה לא תקלקל לכל אחד מהם את הפטור ממס שבח ובנוסף, קיומה של ה-1/6 דירה לא תקלקל לכל אחד מהם את מדרגות מס הרכישה של דירה יחידה, הכל בהנחה שאין בבעלותם דירות מגורים נוספות.

3. תכנון המס השלישי – מתנה של דירת מגורים בפרויקט התחדשות עירונית

3.1. חוק מיסוי מקרקעין שולל את הזכאות של המוכר בניצול פטור של תמ"א 38 או של פינוי ובינוי לבעלים של דירת מגורים שהועברה אליו מ"קרוב" בפטור ממס שבח בשנתיים שקדמו למועד החתימה על הסכם התמ"א.

3.2. תכנון המס המוצע:

לפיכך, בדירות מגורים לגביהן צפוי באופק פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי ובינוי, ככל שהבעלים מעוניין להעביר את דירת המגורים לקרובו, יש לבצע העברה מוקדם ככל הניתן את ההעברה של הדירה כך שמניין התקופה יעלה על שנתיים שקדמו למועד חתימה על ההסכם.

אפשרות נוספת בזיקה לתכנון המס הראשון – לבצע את עסקת המתנה כעסקת פטור אישי (למשל פטור דירה יחידה או פטור דירת ירושה) או כעסקה החייבת במס שבח בחישוב המס הלינארי המוטב ובכך להתגבר על מגבלת תקופת השנתיים. ככל ובוצעה עסקת המתנה לפי סעיף 62 לחוק, ניתן לבקש המרת הפטור לפטור אישי או לחיוב במס, לפי העניין.

לסיכום, כפי שניתן למצות, יש לבחון את העסקאות העתידיות בתכנון הצעדים הנדרשים עד לעסקה העתידית ולערוך חשיבה של סדר הפעולות וכדאיותן לטובת מיקסום תוצאת המס.